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“三孩”政策倒逼房地產改革:“70/90”拍地規則或終結,學區房有望降温

時間:2021-06-04 14:55:24 來源:連雲港傳媒網

VCG111297598703.jpg圖片來源:視覺中國

繼2016年1月1日在全國實施“全面兩孩”之後,業內多有討論的“全面開放三胎”也釋放越來越明確的信號。5月31日召開的中共中央政治局指出,進一步優化生育政策,實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施,有利於改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰略、保持我國人力資源稟賦優勢。

不過,鼓勵生育是個“系統工程”。從“全面兩孩”的實施效果看,政策已不再是生育的主要阻力,房價、教育成本等一系列問題才是“不想生”“不敢生”的社會情緒的根源。

事關民生福祉的住房對生育意願無疑有着重大影響,在“優化生育政策、促進人口長期均衡發展”的過程中,房地產行業將起到什麼作用?發生什麼變化?三孩政策又將對房地產行業產生怎樣的影響?


“70/90”拍地政策或將終結

5月31日晚播發的《央視快評丨加強統籌規劃、政策協調和工作落實,依法組織實施三孩生育政策》指出,生育政策不是“單兵突進”,而是將婚嫁、生育、養育、教育一體考慮,相關部門要注重政策的配套銜接,推動完善生育休假、保險、税收、住房、就業、養老等全方位問題。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為,從政治局會議內容看,“三孩政策”不僅是放開、更是扶持,後續或將有實質性的配套政策支持。人口政策必然會影響到房地產市場,住房結構或將結構性上移。

貝殼研究院去年11月發佈的《2020二胎家庭居住需求調查報告》顯示,放開二胎後,三居及以上的大户型房源成為“二胎房”的主流。三房為二胎家庭的基本配置,四居及以上房源成為改善户型。從面積看,90-150平方米的房子為二胎家庭所青睞。


可以預見的是,更大的居住空間也將是新生代父母在生三胎後的主要需求。王小嬙稱,三孩政策有利於大户型產品的釋放,預計後期土地拍賣政策將逐漸向大產品靠近,“70/90”拍地政策或將成為過去式。

“70/90”政策源自建設部等九部委聯合制定的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,即新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重必須達到開發建設總面積的70%以上。該政策自2006年6月1日開始實施,背景是中小户型供不應求,難以滿足基本型的剛性需求。


政策實施兩年後,呼籲修正的聲音就不斷出現,稱從2008年開始,中小户型供不應求的矛盾已得到緩解,但改善性需求卻得不到滿足。有的購房者為了求得大户型,甚至不得不買兩套中小户型然後打通。而在一些房價本就不高的三四線城市,大量的中小户型也成了雞肋。


到了2014年,天津市國土房管局、市建委、市規劃局等六部門聯合發佈最新救市政策,在確認全面取消限購、限外政策的同時,也在全國第一個明確表示取消“70/90”政策。2015年,國土部和住建部聯合簽發樓市新政,表態“優化住房供應套型,促進用地結構調整,在不改變用地性質和容積率等前提下,允許對不適應市場需求的住房户型做出調整,支持居民自住和改善性住房需求”。


雖然這項頗具調控色彩的政策並未就此“壽終正寢”,在2016年初北京昌平南邵出讓的兩宗土地的掛牌文件中還出現過,但隨着限價、限購等綜合性調控手段不斷出現,這項政策也逐漸淡出市場。二胎、三胎放開後日益增長的大户型改善型需求,或將正式將其終結。


學區房被倒逼改革

生育面前,衣食住行之外,教育的壓力更甚。“不讓孩子輸在起跑線上”的觀念讓生兒育女成了一場全程都要追趕的馬拉松賽跑。遍地“雞娃”的焦慮下,學區房成為為人父母的置業重壓,也成為資本追逐的目標。


自去年疫情防控常態化以來,核心城市樓市率先復甦,學區房成為其中的“堅挺”力量,“學區房一夜之間漲40萬”等聲音不斷,不斷撩撥着家長們的焦慮情緒。三胎政策一旦落地,是否會引發新一輪學區房暴漲?


王小嬙認為,三孩政策或得不到全面響應,但三孩政策中關於子女配套扶持有利於提高國民的生育意願,或能刺激一孩、二孩生育意願的釋放,進而激活改善性需求,因此也有利於加大某些城市具備優質學區的房屋價值。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為,扶持生育和養育的政策發佈後,生育意願有望提高,一二胎也有望增加,學區房的需求即會增加。一般能多生的家庭,經濟條件相對也比較富裕,這部分人羣是高檔學區房的消費者,也是抬升學位房價格的主力人羣。

“關鍵看改革力度和政策執行力度,如果教育投入和均等化策略能嚴格執行、持續執行,就有望讓學位房降温。否則,隨着生育扶持政策力度加大,一孩、二孩增加,必將帶動公辦學位的需求,如果公辦學位供應不上來,公辦學位的住房需求將增加、進而帶動房價上漲。” 李宇嘉稱。

但貝殼研究院廣州分院院長李茂喆對時代財經稱,三胎政策對學位房的刺激作用有限。一是大城市生育意願並不高,二是中央經濟工作會議明確“防止房地產開發商、房地產中介以及炒房者以‘學區房’的名義炒作房子的價格”,各城市在這方面的政策或針對性的降温措施應該會持續出,以讓學位和住房脱鈎。

去年以來,上海、深圳、北京、重慶、寧波等多地相繼出手給學區房降温。寧波為熱點學區的二手房設置了交易指導價,北京、上海則更有針對性地從教育資源入手,如北京城六區明確“六年一學位”、實施了“多校劃片”等措施。上海不僅調整了高中招生錄取制度,還要求確保全市每位中小學教師10年內有規定的流動記錄,並設立了同學段學區、集團每年教師交流輪崗人數以及跨學段學區、集團每年教師交流輪崗人數比例指標。

百年大計,教育為本。李宇嘉稱,“學位房已經到了不解決不行的時候,如果要提升生育意願和生育率,就必須解決高房價,尤其是高價學位房的頑疾。”


編輯:陳思 分享到:

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